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最高法民一庭:以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何

时间:2017-07-10 12:40来源:未知 作者:云鸽不动产 点击:
最高法民一庭:以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力
 2016-12-03 最高法民一庭 法信
高法观点
梳理归纳最高法裁判尺度、倾向意见;选摘推荐大法官主流观点、权威著述。
 
导读:本期法信摘录最高法民一庭撰文,文章以案例分析详细阐释了划拨土地使用权人与他方签订的合作建房合同是否有效的司法观点及理由,供读者阅读、学习。
案情简介
1993年4月22日,汽修厂与中行签订一份《合作建房合同》。合同主要内容为:双方一致同意在汽修厂所在地修建一幢12层的综合办公楼,由汽修厂出土地、中行出资金。建成后双方按5∶5分成,其中北侧往上十二层属中行所有,南侧往上12层属汽修厂所有。综合楼的资金投入由中行承担。该楼建成后,属中行所有权部分,由汽修厂负责办理产权转让手续,转让费用由汽修厂承担等。
该合同经签约各方确认后,汽修厂向规划局出具一份《关于申请我厂12层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》,申请对该厂第二期改造工程的生产办公楼不纳入土地批租。规划局同意该厂申请。其后,该厂以自己名义办理了综合办公楼报建手续。后汽修厂更名为修造公司。
1997年底,综合办公楼完工并实际交付中行使用。2001年9月7日,双方为办理产权转让事宜,签署《协议书》,约定:双方各指派一人共同办理综合办公楼产权证、土地使用权证及为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续,但因修造公司资金困难,暂由中行垫付办证及相关转让费用等。协议生效后,双方未依约办理相关权证转让手续。
2001年11月,修造公司开始国有企业改制,委托评估公司对其全部资产和负债评估,确定的固定资产中包括12层综合办公楼价值。同时还出具一份《房屋建设清查说明》,要求评估时在公司原有土地面积中扣除中行12层大楼占地面积和车库通道面积。评估公司出具的“325号评估报告”,将12层综合办公楼中属于修造公司所有的房屋及占用土地作价计入固定资产,而属于中行方所有的房产及占用土地未列入评估财产范围。
当年12月7日,修造公司整体改制,将其国有经营性净资产1631.11万元作为对改制后新公司汽修公司的国有出资额,占注册资本的74.14%,原公司的全部债权债务由新公司承担。之后,改制后的汽修公司单方办理了全部12层综合办公楼的《房屋所有权证》。2004年12月28日,汽修公司再次单方办理了含全部12层综合办公楼占地面积的《国有土地使用权证》,性质为国有划拨工业用地。该宗土地未办理出让审批手续。
中行提起诉讼,请求确认《合作建房合同》有效,并确认其对12层办公楼享有所有权;汽修公司提起反诉,请求确认《合作建房合同》无效,并确认其对12层综合办公楼享有产权及占地使用权。
 
法院裁判情况
一审法院认为:
首先,《合作建房合同》性质是名为合作建房实为房屋买卖合同。双方缔约目的和真实意思是汽修厂向中行转让在其土地上建成的房地产,中行向汽修厂支付购房款,其付款方式是预先向汽修厂提供建设房屋所需的资金。履行情况看,综合办公楼的所有报建及建设手续均是以修造公司名义办理,楼房建成后,修造公司与中行为办理产权转让事宜签订《协议书》,又约定先为修造公司办理综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证,再为受让方中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续,该办证约定符合国家关于新建房屋产权初始登记的程序规定,也符合房屋产权转让的程序规定。综合办公楼的全部产权已依法先办到了汽修公司名下,其作为涉案房屋出卖人的身份适格。
其次,《合作建房合同》有效,一是签约双方意思表示真实。二是该合同已基本履行完毕。三是政府国有资产管理部门认可。四是合同内容不违反国家法律法规的禁止性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定了房地产不得转让的七种情形,不包括划拨土地上建造的房地产。报批程序属于管理性强制规定,非禁止性强制规定。五是该合同履行不损害国家、集体或者第三人的利益。据此,判决:《合作建房合同》有效;中行对其占有和使用的综合办公楼享有房屋所有权,该楼剩余面积的房屋所有权由中南汽修公司享有。
宣判后,双方上诉。
二审法院认为:
《合作建房合同》因违反《国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产案件解答》等禁止性规定,应认定为无效。涉案不动产系以汽修厂名义建设,而中行系以合同约定取得转让份额,中行所主张的物权系基于转让行为取得。《房地产案件解答》第四十六条规定:“合作建房合同被确认无效后,在建或者已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。”据此,涉案不动产占地使用权为国有划拨性质,汽修厂以土地作为投资参与合作建房,建成后房屋所有权依法应由汽修厂享有。中行主张依据合同取得物权,不应予以支持。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”;第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”
上述法律规定明确因物权公示产生公信力;当事人一经采取法定方式公示物权,即使由此产生的法律效果与物权的真实状态不符,仍应以此种外部方式表征的物权为准。本案中,因中行的物权异议不能成立,故涉案不动产所有权人仍应以产权证书登记的权利人为准。涉案不动产的房产所有权证与土地使用权证均已登记在汽修公司名下,汽修公司的物权确认请求属于对已经确认的法律关系要求再次确认,依法不予支持。因《合作建房合同》无效,故中行继续占有涉案不动产已无事实和法律依据。汽修公司以不动产登记权利人身份,有权要求中行腾退房产。中行对于其投入的资金的返还及损失部分,可另行主张权利。综上,二审判决:中行从其占有房屋中腾退。
判后,中行申请再审。
再审法院认为:
《合作建房合同》的内容符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征,但双方是在划拨土地上合作建房,建成后双方分配房屋用作办公用房,划拨土地没有变性,涉案房屋也未用于销售谋取利益。故涉案合作建房行为不能等同于普通的合作开发房地产行为,《合作建房合同》的性质即是一般的合作建房合同。合同是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的相关内容,合同履行过程中双方也不存在未经批准擅自变更土地性质谋取非法利益等行为。中行依据《合作建房合同》投资建设、占有涉案房屋的权益合法有效。但其请求确认其对占有房屋的所有权,因还未得到有批准权的人民政府的批准,条件尚不具备,人民法院还不能支持。综上,再审法院改判:《合作建房合同》及《协议书》有效,驳回中行及汽修公司的其他诉讼请求。
 
主要观点和理由
本案争议的焦点是,涉案《合作建房合同》性质、效力及法律后果。一、二审判决对焦点问题形成两种截然不同观点,适用法律方面也各有依据。我们同意再审判决的观点,具体理由如下:
关于《合作建房合同》性质。从签约主体看,汽修厂和中行分别为国有企业和国有金融机构,均非房地产开发企业,不具备房地产开发经营资格。从合同内容看,约定由汽修厂出地,中行出资金,合作建设12层综合办公楼,建成后双方5∶5分配综合办公楼为各自办公使用。讼争土地性质为工业用途的划拨土地,综合办公楼建成后,汽修厂为中行办理产权转让手续。从合同目的看,汽修厂是为实现企业办公楼改造,办理了立项、报建、规划等手续,采取融资合作方式建房,并约定建成后按5∶5比例分配办公用房。从履行情况看,涉案12层综合办公楼建成后,双方于1997年底依约分配办公楼,中行占有使用至今,已达18年余。至此,订约目的基本实现。
综上,《合作建房合同》约定汽修厂出地、中行出资,双方合作改造汽修厂老旧综合办公楼并按5∶5分配重建新房的主要内容,体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点,但合作建房目的是为改造汽修厂老旧办公楼,部分由划拨用地使用权人自用及部分交由中行使用,而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益,故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。一审认定合同性质为名为合作建房合同实为房屋买卖合同不妥,合作建房主要收益分成方式包括:分房和售房利润分成,本案中行投资收益方式为分房,符合合作建房常见的投资分配形式。
关于合作建房合同的效力。《合作建房合同》约定:综合楼建成后,属中行所有权的部分,由汽修厂负责为中行办理产权转让手续;2001年9月7日《协议书》又约定:双方各指派一人共同办理综合办公楼房屋产权证、土地使用权证及为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续;汽修厂呈报规划局的《关于申请我厂十二层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》称,“请市规划局体谅企业的实际困难。对我厂第二期改造工程厂门前的生产办公楼不纳入批租”。
从以上内容看,合作建房合同中,有关中行约定取得的讼争标的物土地使用权和分配房屋所有权证的性质如何?即所占划拨土地以后是否变性为出让土地;如不变性,应否向有权政府部门申请增加中行为改造后的综合办公楼划拨用地及地上附着物使用权人;如变性,如何将综合办公楼改造项目纳入开发项目立项及纳入年度开发规划,双方约定得不具体、不明确。2004年,汽修公司先后办妥了讼争建设项目房屋所有权证和土地使用权证,用地性质仍为划拨。但尚未履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”合同义务。可见,双方在《合作建房合同》中的有关约定内容,尽管不甚详尽,但并未违反法律、法规强制性规定。
从合同履行情况看,双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续;并无规避法律规定,违反城市整体规划或项目规划,偷逃出让金或国家税款等违规行为,也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质,或违背划拨土地用途,擅自将划拨土地用于房地产开发,损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日,双方订立的合建合同基本履行完毕,中行已实际转移占有分配房屋18年余,讼争标的物——综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥,尚余双方共同为中行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务,双方应当继续遵循诚信原则,按照订约目的,严守国家法律规定,为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行,不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此,我们认为合作建房合同有效,双方应遵循诚信原则,依照合同法、城乡规划法、城市房地产管理法、《国有土地出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定,为中行分配房屋办理房产证和土地使用权证。二审认定合同无效进而认定中行不享有物权不当。
关于涉案房产在本案应如何处理的问题。如上所述,《合作建房合同》及办证《协议书》等合作建房合同有效,汽修公司一审反诉请求确认《合作建房合同》无效的理由不能成立,中行主张合作建房合同有效的请求,应予支持。合同双方当事人应当继续履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务,如需变更用地性质为出让,尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序;如不改变用地性质,要变更部分划拨用地的使用权人,也需报有批准权的人民政府审批。故中行主张确认其分得房地产的所有权的请求,目前尚不具备办证的法定条件。《物权法》第二百四十一条规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。第二百四十二条规定,占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。合法占有为物权状态,受物权法保护。中行对讼争房屋的占有使用已18年余,具有合同依据和法律依据,属合法占有,二审判决其腾退,缺乏事实和法律依据。
 
最高人民法院民一庭意见
按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质、实现合作开发远期目标,土地实现变性前发生纠纷,不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。合同当事人依约占有不动产的履约行为为合法占有,受物权法保护;足以对抗对方提出的腾迁请求。
(本文全文摘录《以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力》一文,作者:最高法民一庭,执笔人:张纯。载于《民事审判指导与参考(2015年第4辑,总第64辑)》,杜万华主编,最高人民法院民事审判第一庭编,人民法院出版社2016年6月出版)
 
(责任编辑:云鸽不动产)
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