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梁慧星:《物权法司法解释(一)》解读

时间:2017-07-10 12:37来源:未知 作者:云鸽不动产 点击:
梁慧星:《物权法司法解释(一)》解读
六、按份共有人优先购买权
 
《解释》第9条:“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。”
优先购买权的实质,是对物权(所有权)的处分权能的限制。我们可以发现一个现象,民法典制定的时间愈早,所规定的优先购买权类型愈多。反之,民法典制定的时间愈近(晚),所规定的优先购买权类型愈少。中国现行法上的优先购买权,只有两种:一是《合同法》230条规定的承租人优先购买权;二是《物权法》101条规定的按份共有人优先购买权。
《合同法》上的承租人优先购买权,最先由最高人民法院关于《民法通则》的司法解释所创设,《合同法》起草人将此司法解释制度上升为法律条文,规定在230条。应当特别注意,此承租人优先购买权,根据《民法通则》的解释意见,被认定为物权性权利,如果出租人没有通知承租人转卖租赁房屋,承租人可以诉请法院确认该转卖合同无效。但在《物权法》生效之后,最高人民法院根据尽量限制物权性优先购买权的立法指导思想,变更对承租人优先购买权的解释立场,根据《租赁合同司法解释》(法释[2009]11号)第21条,出租人侵害承租人优先购买权情形,“承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”在此,承租人的优先购买权被定性为债权性权利。
现在回头讲按份共有人优先购买权。按照物权法定原则(《物权法》5条),按份共有人优先购买权(《物权法》101条),当然属于物权性权利。这是毋庸置疑的。需要解释的是按份共有人优先购买权的适用对象(范围)及如何适用?《物权法》101条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”应当说,条文规定够清楚了:共有人向共有人之外的其他人转让共有份额,其他共有人可以行使优先购买权。但是,实务中发生了混淆,因此需要解释。
请看《解释》第9条:“按份共有的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买权的,不予支持。”为什么不予支持?因为“继承、遗赠等原因”发生权利主体变更,不是“转让”。民法所谓“转让”,是指权利主体(转让人),将属于自己的财产性权利(所有权及其所有权份额、用益物权、知识产权、股权)移转于受让人,并从受让人收取对价(价款)的有偿法律行为。按份共有的权利主体死亡,其享有的所有权份额成为遗产,由死者的继承人或者受遗赠人取得,属于非因法律行为取得物权(《物权法》29条),与(属于有偿法律行为)的“转让”无关,不在按份共有人优先购买权的适用范围之内。这种情形,其他按份共有人主张优先购买权的,人民法院当然不予支持。请注意,《解释》第9条有一个“但书”:如果按份共有人之间另有约定,即约定于权利主体因继承、遗赠等原因发生变更时,其他共有人可主张优先购买权的,则依其约定。还要说明一点,《解释》第9条“继承、遗赠等原因”中的这个“等”字是什么意思?这个“等”字,是指《物权法》28条规定的因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书发生的物权变动。
下面请看《解释》第10条:“物权法第一百零一条所称的‘同等条件’,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。”
本条解释“同等条件”。所谓“同等条件”,如果严格解释,其含义是,要求主张行使优先购买权的其他共有人所提出的“合同条件”,与共有人(转让人)与非共有人(受让人)所达成的“合同条件”完全相同。如此严格解释,对主张行使优先购买权的其他共有人难免过分苛刻,有悖于法律设置优先购买权制度的立法目的。故《解释》第10条要求法官于判断主张行使优先购买权的共有人提出的合同条件是否构成“同等条件”时,既不能将“同等条件”理解为“转让价格相同”,也不能要求全部合同条件都完全相同,而是授权法官“综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素”进行综合判断(自由裁量)。
下面请看《解释》第11条:“优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:
(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;
(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;
(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;
(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。”
本条解释按份共有人优先购买权的行使期限(除斥期间)。按份共有人优先购买权,性质上属于形成权。形成权的存在使有关法律关系处于不确定状态。因此,立法政策不允许形成权长期存在,形成权应受除斥期间限制,除斥期间届满形成权消灭。《物权法》创设按份共有人优先购买权,却未为其规定除斥期间,构成法律漏洞。《解释》第11条弥补了此项法律漏洞。
按照本条解释,按份共有人优先购买权的除斥期间,分为15日与6个月。解释文比较明确,容易理解。但其中第3项、第4项“其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日”一句,其中“最终确定的同等条件之日”语义模糊,应当理解为转让人与受让人之间的“合同条件最终确定”之日,亦即“转让合同成立”之日。
《解释》第12条:“按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:
(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;
(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。”
本条第一句从正面解释,表述了共有人优先购买权行使的三项条件:其一,须是按份共有人向共有人之外的人“转让”其份额(本解释第9条);其二,其他共有人须在优先购买权“除斥期间”(行使期间)内请求购买(本《解释》第11条);其三,其他共有人须按照“同等条件”购买(本《解释》第10条)。符合此三项条件,属于优先购买权之正确行使,人民法院“应予支持”,即确认共有人向共有人之外的人转让其份额的合同无效,并判决行使优先购买权的共有人“按照同等条件购买该共有份额”。
本条第二句从反面解释,只要不符合第一句表述的条件之一,即不构成优先购买权之正确行使:“其他按份共有人的请求具有下列情形之一的:(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买(因除斥期间届满优先购买权已经消灭),或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求(不按照‘同等条件’);(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效(不属于行使优先购买权)”,均不构成优先购买权的正确行使,人民法院当然“不予支持”,即应判决驳回该其他按份共有人的请求。
应该说,《解释》第12条不难理解,唯第二句中的“实质性变更”一语,须稍作说明。“实质性变更”与“非实质性变更”相对应,属于《合同法》上的重要法律概念。其所谓“变更”,指当事人对“合同条件”的变更。按照合同法原理,当事人(受要约人)对于相对方(要约人)提出的“合同条件”的“非实质性变更”,视为“未变更”,构成对“合同条件”的承诺,于是合同成立;反之,当事人(受要约人)对于要约人提出的“合同条件”的“实质性变更”,视为拒绝对方提出的“合同条件”、提出“新要约”,因此合同不成立。本条解释文中的“主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求”,已构成对转让人提出的“合同条件”的拒绝,当然不符合优先购买权行使的“同等条件”,这易于理解。问题是,能否将“减少转让价款、增加转让人负担”之外的其他变更,都认定为“非实质性变更”?笔者认为,绝对不应将“减少转让价款、增加转让人负担”之外的其他变更,都认定为“非实质性变更”。哪些变更属于“实质性变更”,在《合同法》上有明确规定。按照《合同法》30条的规定,除“减少转让价款、增加转让人负担”之外,有关购买共有份额数量的变更、履行期限的变更、履行地点的变更、履行方式的变更、违约责任的变更和解决争议方法等的变更,均属于对合同条件的“实质性变更”。须排除上述“实质性变更”之后的其他变更,才可能属于不影响优先购买权行使之“非实质性变更”。
《解释》第13条:“按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。”
前面的第9条和第12条解释已经明确,按份共有人优先购买权的适用对象,是“按份共有人向共有人之外的人转让其共有份额”,而“按份共有人之间转让共有份额”并不属于优先购买权的适用对象。所谓“转让”属于市场交易行为,转让人以获取对价(价款)为目的。根据社会生活经验,转让人往往关注相对方(受让人)的报价、资历及能否按期付款,一般不考虑受让人身份。但共有财产份额的转让有所不同。民法创设按份共有人优先购买权的立法目的,是要维护财产共有关系的稳定、维护其他共有人的合法权益。财产共有关系的基础是合伙(合同)关系,合伙关系以合伙人相互之间的信赖为前提,如果相互之间缺乏信赖,合伙关系就很难维持。共有人将其共有份额转让给共有人之外的人,其法律效果是,转让人因而退出合伙关系,受让人因受让共有份额而成为新合伙人(加入合伙关系)。如果该受让人不诚信、不受其他合伙人信赖,就会导致财产共有关系内部的冲突、损害其他共有人的合法权益。创设按份共有人优先购买权,就是为了规避共有人将共有份额转让给共有人之外的、不为其他共有人信赖的人,为了维护财产共有关系(作为其基础的合伙关系)的稳定。共有人之间转让共有份额不适用优先购买权的道理也在于此,因为共有人之间转让共有份额,不存在损害财产共有关系基础的危险。
再看《解释》第14条:“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。”
本条解释优先购买权的共同行使。根据《物权法》101条规定,按份共有人向共有人之外的人转让其共有份额情形,其他按份共有人均享有优先购买权。通常情形,其他共有人之一行使优先购买权,别的共有人会放弃优先购买权。如果两个以上的按份共有人都要求行使优先购买权,就构成优先购买权的共同行使,按照本条解释,“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,按照转让时各自份额比例行使优先购买权的”,人民法院“应予支持”。也就是说,如果两个以上按份共有人起诉主张优先购买权且协商不成时,请求“不”按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,则人民法院应不予支持。七、善意取得制度
《解释》第15条开始,是解释《物权法》106条善意取得制度。顺便提到,在传统民法理论和立法例,与《物权法》106条善意取得制度对应的,是不动产登记公信力和动产善意取得两个制度。保护不动产转让的善意受让人,靠不动产登记公信力原则(制度)。因动产(一般动产)没有登记制度,为了保护动产交易中的善意受让人,另外发明了动产善意取得制度。《物权法》制定时,立法者考虑到两个制度立法目的完全相同(保护善意受让人),遂将两个制度合并,创设统一的善意取得制度,规定在《物权法》106条。
《物权法》设立善意取得制度的立法目的,是为了保护善意受让人。因为法律不可能要求每一个受让人在订立转让合同时,调查转让人是否真实权利人。既然这样的要求不合理,那就发生一个问题,在受让人不知道出卖人不是真实权利人的情况下,这个善意受让人,在法律上就应该受到保护,否则,市场交易就不能够进行。保护善意受让人就是保护交易安全,就是保护市场经济的发展,这就是《物权法》设立善意取得制度的理由。
《物权法》106条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
请特别注意,《物权法》106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”这一句,限定了善意取得制度的适用范围:仅适用于《合同法》51条无权处分他人财产合同被确认无效的案型。此外的合同无效案型,例如根据《合同法》52条确认合同无效,及无行为能力人订立的合同因法定代理人未追认而无效(《合同法》47条),以及撤销权人行使撤销权而使可撤销合同被撤销(等同于无效),均不发生善意取得问题,绝无适用《物权法》106条善意取得制度的可能。无权处分他人财产的合同,因权利人予以追认或者处分人事后取得处分权,而依《合同法》51条被认定合同有效情形,则买受人直接根据有效合同获得标的物所有权,亦不发生适用《物权法》106条善意取得的问题。
法庭审理无权处分他人财产合同案件,在依据《合同法》51条确认合同无效情形,买受人有权根据《物权法》106条主张善意取得。主张善意取得,属于无权处分合同被确认为无效情形,法律赋予买受人的权利,当然买受人也可以放弃此项权利。因此,如果买受人主张善意取得,法庭即应适用《物权法》106条,审查是否符合善意取得的条件,如经审查认定符合条件,即应依据《物权法》106条判决买受人已经善意取得标的物所有权;经审查认定不符合善意取得的条件,则应依据《物权法》106条判决驳回买受人关于善意取得的主张,并且直接适用《合同法》58条判决恢复原状(相互返还财产)及损失分担;如买受人未主张善意取得,法庭应当认为买受人放弃权利,而直接适用《合同法》58条处理合同无效的后果,而不能依职权适用《物权法》106条,也不能就买受人是否主张善意取得进行释明。
按照《物权法》106条的规定,发生善意取得的条件是三项:第一项是受让人善意;第二项是有偿受让;第三项是动产已经交付、不动产已经办理过户登记。其中,第一项受让人属于善意,最为重要。什么叫善意?《解释》第15条第1款规定:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。”民法上的“知道”,分为“实际知道”(明知)和“应当知道”(应知)。民法上的“过失”,分为“重大过失”与“一般过失”。按照《解释》第1款,善意取得制度所称“善意”,指受让人不知道转让人无处分权并且没有重大过失。所谓“不知道”,指“实际上不知道”,与之相应,所谓“知道”,应指“实际上知道”(明知)。实际上“不知道”并且“无重大过失”,构成“善意”;实际上“知道”,或者因“重大过失”而实际上“不知道”,不构成“善意”;因“一般过失”而实际上“不知道”,应认定为“善意”。此项解释,将《物权法》善意取得制度所谓“善意”,界定为(实际上)“不知道”加上“无重大过失”,易于操作且符合民法原理,值得肯定。
但这里存在一个问题:受让人主张善意取得时,应否要求受让人举证证明自己属于“善意”?如果不要求受让人证明自己属于“善意”的话,应当由谁承担举证责任?《解释》第15条第2款回答这个问题:“真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”无权处分合同,因真实权利人不追认并且处分人事后亦未取得处分权,被法庭认定无效时,受让人依据《物权法》106条主张善意取得,而真实权利人则依据《物权法》34条要求取回自己的财产,这种情形,关键在于判断受让人是否属于“善意”。如果受让人属于“善意”,法庭将判决受让人已善意取得标的物所有权,并且驳回真实权利人取回自己财产的请求;如果受让人不构成“善意”,法庭将判决驳回受让人关于善意取得的请求,并且支持真实权利人取回自己财产的请求。按照本条第2款,法庭应当要求真实权利人承担举证责任,证明受让人不构成善意。
为什么不要求主张善意取得的受让人举证证明自己属于“善意”呢?是因为不动产登记所具有的“公信力”。前面已经谈到,国家专门设置不动产登记机构办理不动产登记,不动产登记具有“公信力”。打算购买不动产的人无须亲自调查出卖人是否标的物的所有权人,他只要查看出卖人的权属证书或者到登记机构查阅不动产登记簿,看到权属证书或者登记簿记载出卖人是标的物所有权人,就完全可以信赖权属证书和登记簿的记载。受让人查看了出卖人的权属证书或者查阅了不动产登记簿,信赖权属证书、登记簿关于不动产权利归属的记载因而受让该不动产,受不动产登记公信力的保护。当受让人向法庭主张善意取得时,基于不动产登记的公信力、登记簿和权属证书相对的证据效力,法庭应当推定受让人属于“善意”。如果标的物属于动产,受让人主张善意取得,法庭同样不要求受让人承担证明责任。因动产物权变动以“占有”为公示方法,受让人因信赖处分人对动产的“占有”而受让该动产,基于“占有”的公示效力,法庭亦应推定受让人属于“善意”。这就是本条解释第2款要求真实权利人承担举证责任而不要求主张善意取得的受让人承担举证责任的理由。补充一点,所谓不动产登记的公信力,只是作为推定受让人“善意”和免除其举证责任的一个方法,而与传统民法理论和立法例直接根据不动产登记公信力保护受让人是不同的。
请看第16条:“具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:
(一)登记簿上存在有效的异议登记;
(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。”
本条讲的是对受让人“善意”的否定。请注意本条解释第2款,“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。”这是说,即使不能证明受让人“明知”(实际知道)转让人无处分权,如果真实权利人能够证明受让人“应知”(应当知道)转让人无处分权,即应认定受让人(不知道)具有“重大过失”。按照民法原理,这里的“应当知道”,采用客观判断标准,如其他具有通常知识经验的买受人处于同样情形能够知道转让人无处分权,即应认定为“应当知道”;反之,如其他具有通常知识经验的买受人处于同样情形也不可能知道转让人无处分权,则应认定为“不应当知道”。
下面看第17条:“受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。”
本条解释动产转让情形如何认定“重大过失”。按照解释文,动产受让人之是否属于“善意”,应当以“交易的对象、场所或者时机等”是否“符合交易习惯”作为判断标准。例如,你走在人行道上,忽然有个人一下挨过来,手里拿个什么东西,低声问:要不要手机?要不要手表?或者要不要珠宝?这样的“交易的对象、场所或者时机等”就不符合“交易习惯”,按照社会生活经验,你应当怀疑那个人不是小偷就是骗子,他向你兜售的东西不是偷来的就是拾来的。你要贪便宜买了,就将被认定为“有重大过失”。因为按照交易习惯,销售手机、手表、珠宝等商品有专门的商店,销售二手汽车有专门的二手车交易市场。社会生活很复杂,也可能有人把偷来的、拾来的手机、手表、珠宝通过关系交由专门经营的商店出售,把偷来的汽车交由二手车交易市场出售。万一在这样的场所买到偷来的、拾来的动产,因为这样的“交易的对象、场所或者时机等”符合“交易习惯”,受让人应当被认定为不具有“重大过失”,亦即属于“善意”。补充一下,解释文所谓“交易的对象”,应当理解为“交易的对方(出卖人、转让人)”;解释文未提及“交易价格”,如果价格低得离谱,应当属于“不符合交易习惯”,纳入解释文“等”字,认定受让人“具有重大过失”。
《解释》第18条:“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”
本条解释受让人受让该不动产或者动产的“时点”。因为交易是一个过程,往往经过一个时间段,可能受让人于开始订约谈判时不知道转让人无处分权,但达成合意(合同成立)时,或者合同成立后交货付款时知道了转让人无处分权,因此判断受让人之是否属于“善意”,须确定一个判断“时点”。按照本条第1款解释,这个判断受让人“善意”的“时点”,是指“依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。即使订约谈判时不知道、合同成立时也不知道转让人无处分权,如果于完成不动产过户登记之时或者动产交付之时知道了转让人无处分权,仍然应当认定受让人“知道受让人无处分权”,因而认定受让人不属于“善意”;反之,如果完成不动产过户登记之时或者动产交付之时仍然不知道,而是在完成不动产过户登记之后或者动产交付之后才知道了转让人无处分权,则应当认定受让人“不知道转让人无处分权”,因而认定受让人属于“善意”。
《解释》第19条:“物权法第一百零六条第一款第二项所称‘合理的价格’,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”
本条解释善意取得的第二个条件:“合理的价格”。须说明的是,《物权法》106条规定“合理的价格”是不适当的。按照民法原理及立法例,善意取得的第二个条件是“有偿取得”。因为无权处分合同,包括有偿处分(即转让、买卖合同)与无偿处分(即赠与合同),唯在有偿处分(转让、买卖合同)情形,才有适用善意取得的余地,而无偿处分(赠与合同)不发生善意取得问题。这是由善意取得制度保护市场交易中的善意受让人、保护市场交易安全的立法目的决定的。善意取得以受让人“有偿取得”为条件,是要将无偿取得(受赠与)排除在善意取得制度适用范围之外。只要是“有偿取得”就够了,并不考虑其转让价格是否合理。
为什么立法者要将“有偿取得”改为以“合理的价格”取得呢?是因为《物权法》制定中曾发生激烈的意识形态争论。当时,反对《物权法》的人不仅批评“物权法违宪”“照抄资产阶级法律”“只保护富人”,并且指责《物权法》若干具体制度设计(如善意取得制度只要求“有偿取得”)方便奸商侵吞国有财产。在这种背景之下,“有偿取得”改成以“合理的价格”取得,偏离了善意取得制度的立法目的。既然法律条文已经规定了“合理的价格”,就只有等到将来编纂民法典的物权编时才可能改过来。
现在的问题是,要尽量避免案件审理中死抠和纠缠所谓“合理的价格”。因此,本条解释强调,法庭判断是否属于“合理的价格”,应当“根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素”,进行综合认定,亦即自由裁量。其中,交易当时、当地的市场价格,具有重要意义。换言之,决不能以非转让当时、非交易当地的市场价格,作为认定价格是否合理的参考因素。补充一点,如果当事人未主张“价格不合理”,法庭就不要主动审查价格是否合理。
下面看第20条:“转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。”
本条解释特殊动产善意取得的第3项条件。按照这一解释,特殊动产(物权变动)虽然实行“登记对抗主义”,但不属于法律规定“应当登记”的,而属于“不要求登记”的,特殊动产善意取得的第3项条件是“已经交付给受让人”。补充一点,《物权法》106条所谓法律规定“应当登记”,仅指“登记生效主义”。
请看第21条:“具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:危等法定事由被撤销。”
来源:《法治研究》2017年第1期
 
 
(责任编辑:云鸽不动产)
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